来源：文 | 空间秘探，作者 | 余文婷 侵删

近日，世邦魏理仕获委任为独家代理，标售香港葵涌青山公路443至451号悦品酒店－荃湾，该酒店据悉由邓成波家族持有，截标日期为2025年6月19日中午12时。在此之前，邓成波家族旗下酒店资产接二连三传出标售信息，大多亏本出售，原有的14栋酒店资产目前已经所剩无几……

价值266亿港元酒店资产亏本出售

近日，世邦魏理仕获委任为独家代理，标售香港葵涌青山公路443至451号悦品酒店－荃湾，该酒店据悉由邓成波家族持有，截标日期为2025年6月19日中午12时。酒店现时普遍市场估值为13.8亿港元，平均每房约236万多元。

资料显示，悦品酒店‧荃湾楼高30层，于2018年完成物业翻新开业，总建筑面积约为29.3万平方尺，拥有583间客房，提供6种不同的房型，高层房间具景观开扬城市景。低层地下及高层地下提供餐饮服务，配有会议室、美容院和健身室等设施。

经空间秘探调查发现，该酒店资产已经是邓成波家族旗下仅剩的几家酒店资产中，倒数第三家标售的酒店。目前，只有旭逸雅捷酒店·荃湾与珀轩旅馆·旺角还未有出售消息。

通过邓成波家族旗下的酒店管理集团——腾升酒店管理集团官网可以看到，原来的14家酒店，现在仅显示有7家，其中位于九龙官塘伟业街163号的香港观塘丽东酒店在今年1月份已经以18.7亿港元价格出售给南洋商业银行，较2022年3月的放售价31亿港元降价12.3亿港元或40%。据悉，该家族于2017年以22.48亿港元购入该酒店物业，目前账面亏损3.78亿港元或近17%。

另外，旭逸酒店 ‧ 旺角和悦品度假酒店·屯门也分别于2023年7月和2024年8月委托高力国际代理标售；旭逸酒店·荃湾也于今年3月份再次委任仲量联行独家代理销售，该酒店前身为一幢24层高的工业大厦，于2013年初获批豁免书改建为酒店，并于2017年第四季正式运营。物业楼高24层，地盘面积约9,000平方英尺，总楼面面积约107,000平方英尺，共提供160间客房，此规模最适合做学生住宿，近年多番放售。两年前，市场传出都会大学洽购该酒店，但最终未有成事。

据了解，邓成波家族旗下的腾升酒店管理集团酒店资产最多的时期，是在2017年，其主要管理人邓耀升大举收购了14家酒店，总价值高达266亿港元。他的目标是将家族企业从传统的物业租赁模式转型为“酒店帝国”。但如今这些酒店几乎都已被一一售出，且大多是亏本出售。

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财富帝国的崩塌始于酒店？

据不完全统计，过去一年邓成波家族至少抛售21处物业，大多为临街商铺、旧楼、小型酒店、商场，几乎都是亏本离场。对比邓成波家族的辉煌时期，如今的局面多少令人唏嘘。

香港有很多位“铺王”，邓成波是名头最响的一位，纵横楼市近40年，持有遍布港九新界200多项工商铺物业，巅峰时期号称拥有近800亿资产。而一开始，号称“铺王”的邓成波只是一个出生于佛山南海的穷小子，5岁父亲过世，由母亲独自抚养长大，16岁成为一名霓虹灯招牌学徒，19岁转行做光管，27岁时，终于在长沙湾长发街十三号开铺经营，挣得人生中第一桶金，但不足以致富，后来霓虹灯业逐渐没落，生意也开始走下坡路。

70年代初，进入而立之年的邓成波开始涉足酒楼业务。也正是这一转变，激活了邓成波的商业天赋。因为整天在酒楼，邓成波时常接触到附近商铺讯息，引起了对炒卖铺位的兴趣。1974年，正值40岁的邓成波看中西环住宅区，开始炒“楼花”，很快获得一笔不小的财富。也正是靠这笔钱，邓成波开始进军香港的店面，开启了“铺王”之路。

在商铺买卖方面，邓成波十分有商业见地，他擅长将商铺改头换面，或把大楼面的物业改为商场，来提升物业价值和租金，再到适合时机沽出，一次通过赚取升值差价。其最突出的改造案例是旺角电脑中心，项目前身是一间名为“豪门”的酒楼，由邓成波于1990年以约6000万港币购入。之后，邓成波与有“商场医生”之称的沈永年合作，斥资约1200万港币将旧楼重新包装成3层高的主题商场。商场开业后，长期租满100%，鼎盛期每月租金收入280万港元，有八厘半的回报。

不过，香港商铺投资门槛高，风险也相对较大，虽然租金稳定，但回报率也略低，单靠铺位收租度日，也难以抵抗市场风险。2009年，香港特区政府提出活化工厦政策。邓成波又看到了新的转机，他开始将大量资金转投工厦市场，申请活化多幢物业，先翻新后拆租或出售，收获颇丰。典型案例如观塘兴业街4号工厦，邓成波将其活化成全幢商铺项目为零售及食肆用途，并以意向价约9.6亿元放售，较五年前购入价高出约4.3倍。

后来，邓成波家族涉及业务除擅长的街铺、商厦工厦外，还涵盖了住宅、酒店、公寓以及养老、教育等范畴，俨然一个庞大的商业帝国。只不过，这个帝国交由下一代之后，不但没能再造辉煌，反而日益衰落。

邓成波与两任妻子共生有5子，在其葬礼上还曝出与情人生有一子。其中，邓成波最疼爱的是与二任妻子生育的第5个孩子，邓耀升。邓耀升毕业于加拿大西安大略大学（现名“韦仕敦大学”），获得了工商管理硕士，毕业回国后便被父亲邓成波有意培养成第二代“小铺王”。

只不过，邓耀升并不满足做二代“小铺王”，更想做的是酒店大亨，于是成立了陞域集团搞酒店、餐饮，并在2017年、2018年购入大量酒店资产，买入多块地皮，前后借贷了百亿港元。他的目标是将家族企业从传统的物业租赁模式转型为“酒店帝国”。根据邓耀升的规划，借助酒店业陞域集团可于2021年上市。然而，随着2019年香港发生动荡，2020年又因疫情“封关”，来港游客锐减，酒店市场一落千丈。缺少外来游客支撑，邓耀升集团的酒店哪怕是降价都无人问津，另外还有大量收购之后来不及装修被丢空的酒店，每个月的亏损不计其数。

邓成波眼见家族企业又陷入亚洲金融危机时“拆东墙补西墙”的窘境。 2019年，年逾80岁的邓成波不顾摔伤初愈，再次出山主持大局。2019年，邓耀升以105万港元高价租来亚皆老街31号，原本打算开酒店，邓成波出山后紧急转租用来经营酒店式住宅，每月稳赚50万港元租金；2020年，邓耀升打算斥资3亿港元购入旺角酒店，已付订金3000万港元，而邓成波宁愿不要订金也要取消交易。

邓成波最终在2021年5月去世，享年87岁。无人掌舵之后，家族企业更是急转直下，邓耀升的酒店帝国梦已然破灭，而为填补当初投资酒店贷款的百亿港元，旗下物业与资产近年也不断被抛售抵债，之前的财富帝国渐渐走向了坍塌。

图片来源：锦囊泛娱酒店

二代做酒店，几多成，几多败？

其实，像邓耀升一般投资酒店的二代并不少，只不过，有些成，有些败。有些用实力证明了自己，典型如郭鹤年女儿郭惠光，掌权香格里拉酒店集团后，成为香格里拉大酒店行走的代言人，还经常不定期化身服务员，深入基层亲自动手收拾房间，聆听员工和顾客们的心声，丝毫没有豪门千金的架子，凭借过硬实力成为令人信服的香格里拉二代掌舵者；还有瑰丽的第二代掌门人郑志雯，用十余年的时间，在全球范围内打造出数十间崭新的瑰丽分号；香港房地产界的巨头罗鹰石，次子罗旭瑞继承了父亲在酒店业的衣钵，成为香港“酒店业国王”，其掌控的富豪酒店国际有限公司，是香港乃至全球酒店业的佼佼者。

但也有不少二代酒店投资失败案例，例如香港著名富二代洪永时，其父亲早年白手起家，在香港投资房地产而暴富。在优渥家境长大的洪永时，自然也不满足于中规中矩的工作。洛杉矶南加州大学毕业后，洪永时回到香港，在先后做过美林银行亚洲基础设施投资银行的联席主管、丰德丽控股副主席后，创立了路易十三酒店。

在酒店动工前，洪永时就号称要在澳门打造“极度奢华”的酒店。酒店拥有装修奢华的独立别墅、英国管家，内部设计了大理石地板、罗马式浴室、水晶大吊灯，仿佛巴洛克风格的宫殿。酒店最小的房间，都有186平方米，每间成本高达700万美元。还为酒店斥资2000万美元壕购30辆劳斯莱斯，车的腰线采用24K镀金处理，其中有2辆当时的天价劳斯莱斯金幻影Bespoke定制车型，车身内配上24克拉纯金装饰，光是喷漆就涂了10层，极尽奢华。

2018年9月，十三酒店开始试营业，但由于融资困难加上施工延误，不少房间也未完成施工，而当时投入成本已达16亿美元。之后，因受融资困难，加上计划申请赌台无果，没有博彩业务的十三酒店管理公司曾于2021年自愿申请清盘，30辆劳斯莱斯也大多出售来偿还银行贷款，十三酒店也招标出售，要价约24亿港元。

“香港十大财阀”之一的林百欣，其子林建岳也在酒店投资上栽过跟头。1997年亚洲金融危机之前，林建岳在历史最高位花69亿买下当时市值仅31亿元的“富丽华酒店”，随后又在银行贷款准备重建，这件事情林建岳当时并没有跟父亲汇报，结果金融危机爆发，香港地产直线下跌，当年“丽新集团”亏损超过100亿元，创造了香港上市公司有史以来的最高纪录。

图片来源：锦囊泛娱酒店

二代投资人如何制胜酒店？

同花顺iFinD数据显示，目前A股“90后”董秘已有219人，其中13人为“95后”。当下，越来越多二代接班人已经到了接任的年纪，相比于经历艰辛创业的父辈，大多“企二代”含着金汤匙出生，从小被送往国外读书，理论偏多，实践相对较少，企业经营理念与父辈有很大不同。在酒店投资方面，新一代投资人明显特征是有情怀、更理想，更注重体验与酒店呈现效果，但由于没有经历过艰苦创业阶段，缺少对真实市场的了解与把握，一些二代酒店投资人难免会情怀遮蔽现实，对待酒店投资缺乏一些谨慎。通过梳理一些二代酒店投资成功与失败案例，以下几点或许可以略作参考。

警惕资产陷阱

被誉为最富远见的国际投资家吉姆·罗杰斯在向众人分享他的投资经验时，反复强调：“别亏钱”比“多挣钱”更重要（插一句题外话，两三个月前，罗杰斯就抛光了所有美股）。这一条看似简单的投资原则，却被许多人忽视，并且人们也因此付出了代价。尤其在酒店投资领域，许多因酒店投资不当而债务重重的投资人，大多是没有做好酒店资产管理，在没有确保好不会亏本的前提下大肆买下大量酒店资产，最后这些资产反而成为自己的拖累。

就像前面提到的“铺二代”邓耀升，他花费上百亿购入收购的酒店并不是一次性付款，而是以邓成波公司的名义贷款收购酒店。因此在后期酒店经营入不敷出过程中，不仅要用大量资金支持酒店运营，还需要大量资金去还利息不低的贷款，导致财政压力越来越重，最后这种高成本低效益的错误投资行为也让资金链不断紧绷最终导致断裂。后面提到的洪永时与林建岳的酒店投资失败案例也是同样的错误，没有向具有商业模式、高坪效、可以自负盈亏的思维方式转变。

有效“利用”情怀

“情怀”对于新一代投资人来说，合理利用是投资人抓住消费者的心智、建立客户忠实度的有力手段，如早期花间堂一度是诗和远方的代名词，依靠对文化和审美的执念，每开一家新店，都能引起大轰动。

但将情怀上升到太高的高度，则容易忽略现实，不够落地。就像艺术家欧宁等人在皖南古村落碧山村发起的“碧山计划”，旨在通过将艺术引入乡村，挖掘和保护碧山地区的乡村文化，创建一个无政府介入的艺术乌托邦。

计划开始，碧山村村民原本渴望能依靠该计划脱离农村生活，搞活经济、招商引资，收取高昂的门票，但这都与欧宁等人的乡土主义、安那其主义的最初构想背道而驰。最后也因为没有给当地带来期望中的收益，计划破产，发起人欧宁卖掉了碧山村的宅子去了国外，当初满怀理想的乡村艺术家们也相继回到了上海、北京。

缺少现实与经济支持的情怀，往往很难有动力前进。大乐之野创始人吉晓祥曾经在一次媒体采访中也说道：不能让这份事业只止于情怀，应该走得更远一些。吉晓祥还说，他的同事和老婆对他说的话都一样，“你要不把时间给我，要不把钱给我”。

打磨综合素质

当酒店与地产脱绑之后，酒店自身的价值与能力占据越来越大的位置。现代酒店投资，是酒店产品、酒店服务、酒店品牌和世界视野的综合塑造，更加考验投资人对酒店产品的理解能力、对市场的把握能力、对资本的管理能力，换句话说，投资人需要有审美、了解设计、熟悉供应链、有专业的施工团队、懂消费者、有市场前瞻视野，能够结合自身实际情况，制定科学合理的投资策略。总之，一个优秀的酒店投资人需要具备综合素质，酒店投资也需要更加谨慎，而不是玩票性质。

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